差估署仅处理全港四成劏房单位的AR2表格，反映受保障的劏房租赁不足半数。数据图片
（香港文汇报记者 吴健怡）《业主与租客（综合）条例》（下称租管条例）修订生效至今三年，规定劏房业主必须与租户签订租约，以及填写租赁通知书（AR2表格）交予差饷物业估价署。惟小区组织协会指出，不少劏房业主拒发纸本的正式租约，差估署数据显示截至去年11月底，该署仅处理全港四成劏房单位的AR2表格，反映受保障的劏房租赁不足半数。调查亦发现，超过三成受访租户续约时遭加租，部分更违规加租超过10%，电费滥收问题严重。有劏房户控诉，租管条例形同虚设，一再遭狂加租，却因怕被逼迁而只能哑忍。社协建议政府主动加强对租管条例的执法行动，保障基层住屋权。房屋局响应称，差估署会继续坚决执法打击违例行为，至4月上旬已合共检控770宗没有提交表格AR2的个案。
社协今年1月至2月向不适切居所租户进行网上问卷调查，发现受访者收入水平跌至近5年低位，平均月入中位数仅8,900元，租金占家庭入息比例升至48.8%高位，较5年前提升近10个百分点。
劏房家庭入息及租金数据
3.8%续约加租逾一成
根据租管条例，劏房业主在首两年租约期完结后，续约租金加幅不得高于10%。但165个受访劏房户中，三成最新一次续约时被加租，加租中位数250元，最高加租500元，3.8%受访者租金加幅更违例超过10%。另外，有61%受访者的电费及44.8%受访者的水费均由业主厘定，疑多收水电费情况严重，每度电中位数达1.6元，最高更达2.2元。
社协副主任施丽珊表示，截至去年11月底，差估署只处理4.54万份AR2表格，占全港11.04万劏房约四成，不少租户没有保障。此外，部分业主为谋利，首租期订立较高租金，部分租户迫于无奈放弃签订书面租约以换取豁免续约时加租，条例保障成效大打折扣。
劏房户卢女士。香港文汇报记者郭木又 摄
70岁的卢女士2022年起租住土瓜湾劏房，首份租约的租金4,500元，一年被加租500元，不但租约未满便遭加租，且加幅逾10%上限，续租时再加租200元。
她指出，业主“睇我乡下婆就虾我”，其租住大厦纳入巿建局重建范围被冻结人口，她申请公屋已三年，估计业主看中她保留租户身份等待上楼，不敢退租故违法加租，她亦敢怒不敢言。
劏房户Penny。香港文汇报记者郭木又 摄
Penny与丈夫及一对子女居于深水埗劏房，去年三度搬家，第一次是因旧业主续租时租金由3,700元加至4,500元，加上单位太小，故迁往另一间百多方呎劏房，租金增至6,500元；第二次则因住了四个月后出现渗水，业主任由装修师傅进入单位维修，并建议她搬到毗邻另一劏房，却趁机签新租约，租金加至6,600元；第三次搬往其他劏房，租金最后升至7,900元。
社协建议政府订立起始租金，参照差估署对个别单位估值租金水平，规定劏户租金不能高于估值120%，另租务主任恒常抽查，了解租户有否遭逼迁或滥收杂费，以及业主是否违例，并加强对租客支持，倘有租户举报遭逼迁，应提供安置。
未交表格定罪案倍增
特区政府房屋局回复香港文汇报查询指出，差估署持续透过宣传教育鼓励业主守法，并继续打击违例行为，该署在2024/25年度，处理了23,402份AR2表格，较2023/24年度处理的15,238份提升逾五成；没有提交表格AR2的检控并定罪个案为331宗，较2023/24年度增约一倍，累计至今年4月上旬已合共检控770宗个案，法庭处理了508宗，均全数定罪，涉案业主被判罚400元至1,200元，合共罚款97.1万元，有关个案的表格AR2已全数交回差估署，余下个案正待法庭聆讯。
差估署2024/25年度亦查核逾1,000个分间单位的业主有否触犯规管租赁罪行，会继续以多管齐下策略识别涉嫌违法个案，提升执法和检控效率。
三成劏房户遭滥收杂费
（香港文汇报记者 吴健怡）租管条例实施至今，不少劏房户已陆续进入次期租赁阶段，但调查显示租户遭滥收杂费，包括三成受访劏房户被收取按金以外的额外收费，包括垃圾费、水电表费用等。连地产中介也滥收费用，有租户被地产中介要求额外支付1,000元，以获取业主签订的纸本租约。
社协公布研究报告，显示租管条例未能有效保障劏房户的租金水平、加租幅度、水电收费、租住权等。香港文汇报记者郭木又 摄
45%未获书面租约每份1000元
社协调查显示，45.2%受访劏房租户未获业主或地产代理提供书面租约，有业主明言若坚持签纸本租约，要收取额外费用或直接加租。另外三成受访租户在签订租约时，被要求支付按金以外的杂费，包括垃圾费、水电表费和中介费等。
已入住过渡性房屋的劏房旧租客阿珊指出，她续租时地产中介要求支付1,000元手续费，以获取新租约，当时中介直言“个个（租户）都要畀”，由于她不知收取有关费用属违法，加上担心被赶走，只好听从要求。她迁入过渡性房屋后与社工倾谈，才知有关收费违法。
小区组织协会副主任施丽珊表示，政府虽鼓励租客主动投诉及举报业主违法行为，但七成半受访租户怀疑业主触犯租务条例，仍选择哑忍，建议政府主动执法。对于政府无意为简朴房订立起始租金，施丽珊认为要求劏房符合安全标准同时设定合理租金，方能平衡市场。
房屋局回复香港文汇报查询时重申，租金水平会因应市场供求调整，随着公屋供应大幅增加，分间单位租金会因需求减少难以大幅上调，且个别分间单位租金因受面积、楼层、坐向、采光等不同因素影响，对设立起始租金的成效存疑，而差饷物业估价署每月在网页发布分间单位租金数据，让业主和租客议定租金时可参考分间单位租金中位数数据，并应因个别单位状况订定租金。
【汇理求真】加强执法检控 发挥租管威力
李自明
香港社会乐见告别劏房有期，特区政府也坐言起行，2022起实施、通称租管条例的业主与租客（综合）条例，保障劏房租户权益，制止业主谋取暴利。然而，有团体发表报告，揭发劏房业主无视法例，租金加幅超过法例要求，以及滥收水电杂费，部分租户因担心举报被报复而选择哑忍。特区政府一方面须加强巡查执法，施加具阻吓性刑罚，另方面要在租户举报违法业主时加强私隐保护，鼓励租户挺身而出，令业主守法。
劏房租管条例实施至今3年，劏房租户仍受到部分业主不同程度的剥削。全港有11万劏房租户，差饷物业估价署至去年11月底只处理约四成即4.5万多份租赁通知书（AR2表格），其余劏房或因差估署未及处理，业主有机可乘肆意压榨租户。
有业主不按表收水电费，滥收费情况普遍；有业主巧立名目，在续租约时向租户滥收额外费用；也有业主在首租期订立较高租金，逼租户无奈放弃签订书面租约。更有甚者，有人在与租户续租之际，以维修为借口，任由装修工人进入租户单位，企图逼迁租户到新单位，并签署新租约，故意规避租管条例下加租不可逾10%的规定，更有触犯侵扰租户单位之嫌。
为使劏房租管切实执行，加强巡查执法是特区政府必要之举，遇有涉欺诈、擅闯私人地方个案，可请警方跟进。举报违例业主，还是靠租户自身揭发，效果可事半功倍。不过，不少租户担心举报会遭到报复而选择哑忍。为鼓励租户挺身而出举报违例业主，差估署宜加强举报保密性，不容业主有恃无恐。
另一方面，虽然差估署曾对涉违规的业主进行检控，但定罪个案判罚过轻。过去因违反条例而被定罪的个案，判罚款2,000元至1万多元，相比业主每月收取的租金而言只是“小意思”，特区政府宜研究调整罚则，以增阻吓性。
责编：陈楚发
